Korttidsuthyrning i Spanien — särskilt i attraktiva områden som Marbella, Málaga och Costa del Sol — är fortfarande en av de mest lönsamma strategierna för internationella fastighetsägare. Men med lönsamhet kommer också reglering, och en av de minst kända skyldigheterna är Depósito de Arrendamientos de Corta Duración, även kallad NRUA (Modelo Informativo de Arrendamientos de Corta Duración).
Om du äger en bostad i Andalusien och hyr ut den för kortare vistelser — via Airbnb, Booking.com eller privat — förklarar denna guide allt du behöver veta om NRUA‑kravet, varför det finns, vad som händer om du inte lämnar in det och hur du genomför processen steg för steg.
Detta är den mest kompletta guiden på svenska, skriven för utländska ägare som vill ha tydlighet, trygghet och full efterlevnad.
Vad är NRUA (Depósito de Arrendamientos de Corta Duración)?
NRUA är en obligatorisk årlig deklaration som lämnas in till Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) för bostäder som hyrs ut på korttidsbasis och inte som permanentboende.
Det är inte samma sak som:
- VUT/VFT‑turistlicensen
- Polisanmälan av gäster
- Skattedeklaration för hyresinkomster
- Andalusiens turistregister
NRUA är istället en fastighetsregistreringsskyldighet, skapad för att registrera att en viss fastighet (identifierad via sitt CRU‑nummer) används för korttidsuthyrning.
Varför kräver Spanien denna anmälan?
Syftet med NRUA är att:
- Skapa transparens i fastighetsregistret
Registret vill veta när en bostad används för korttidsuthyrning, även om den inte är ett “turistboende” i juridisk mening.
- Skydda både hyresgäster och ägare
Det förhindrar att olagliga uppsägningar maskeras som “korttidsuthyrning”.
- Underlätta skattekontroll och kommunal tillsyn
NRUA är inte en skattedeklaration, men hjälper myndigheter att jämföra uthyrningsaktivitet med deklarerade inkomster.
- Säkerställa korrekt användningsklassificering
Fastigheten ska fortsatt vara registrerad som bostad, inte som ett kommersiellt turistboende — om inte särskild licens finns.
Måste du lämna in NRUA även om du har VUT/VFT‑licens?
Ja. Utan undantag.
Detta är en av de vanligaste missuppfattningarna bland utländska ägare.
Även om du:
- har en giltig VUT/VFT‑licens
- hyr ut via Airbnb
- driver verksamheten som ren turistuthyrning
…måste du ändå lämna in NRUA varje år.
Varför?
För att NRUA inte handlar om turismlicens — utan om fastighetsregister‑efterlevnad.
Det är därför NRA‑certifikatet du får från registret innehåller formuleringen:
“Finca urbana completa para uso no turístico de corta duración.”
Det betyder inte att din uthyrning är “icke‑turistisk”. Det betyder att fastigheten fortsätter vara klassad som bostad, inte hotell eller turistetablering.
Vad händer om du inte lämnar in NRUA?
Att inte lämna in NRUA kan leda till:
- Administrativa böter
Fastighetsregistret kan utfärda sanktioner för utebliven obligatorisk dokumentation.
- Problem vid försäljning
Köpare, advokater och notarier kan kräva bevis på efterlevnad. Avsaknad av NRUA kan försena eller stoppa en försäljning.
- Försäkringsproblem
Om en incident inträffar och fastigheten inte är korrekt registrerad kan försäkringsbolaget bestrida ersättning.
- Ökad skattegranskning
NRUA jämförs ofta med deklarerade hyresinkomster. Utebliven anmälan kan trigga revisioner.
- Anmärkningar i fastighetsregistret
I extrema fall kan registret lägga in en notering om bristande efterlevnad.
Sammanfattning: Det är inte valfritt.
Vem måste lämna in NRUA?
Du måste lämna in NRUA om:
- du hyr ut din bostad för korta vistelser
- du hyr ut till turister eller tillfälliga gäster
- du använder Airbnb, Booking, VRBO eller privata kontrakt
- du har VUT/VFT‑licens
- uthyrningen sker i perioder under 2 månader
Du behöver inte lämna in NRUA om:
- du endast hyr ut långtidskontrakt (över 2 månader)
- du inte hyr ut alls
- bostaden används enbart privat
När ska NRUA lämnas in?
NRUA lämnas in årligen, vanligtvis i januari eller början av februari, och avser föregående års uthyrning.
Exempel:
- NRUA 2025 → lämnas in i februari 2026
Steg‑för‑steg: Så gör du NRUA‑anmälan online (2026)
Här är den mest detaljerade guiden.
1) Installera N2‑programmet
För att skapa den officiella NRUA‑rapporten måste du använda N2‑applikationen från Registradores.
Gör så här:
- Gå till Sede Electrónica de Registradores
- Navigera till: Documentación y Descargas → Depósito de Arrendamientos
- Ladda ner Aplicación N2
- Installera SetupN2.exe
N2 fungerar på Windows och är det enda verktyget som kan generera den officiella ZIP‑filen.
2) Skapa ett nytt formulär i N2
Öppna N2:
- Klicka Nuevo…
- Välj Modelo Informativo de Arrendamientos de Corta Duración
Fyll i:
- Ejercicio → året du rapporterar (t.ex. 2025)
- NRUA inicial → valfri NRA‑kod kopplad till din CRU
- Nombre del formulario → valfritt
- Descripción → valfritt
3) Fyll i “Instancia de Presentación”
Här anger du vem som skickar in rapporten.
Fyll i:
- Namn
- Adress
- Telefonnummer
- E‑post
- Om du agerar som ägare eller ombud
Detta är endast administrativa uppgifter.
4) Fyll i “Actividad del CRU”
Här rapporterar du all uthyrningsaktivitet för varje NRA.
För varje NRA:
- NRUA‑kod (förifylld)
- Finalidad (syfte med vistelsen):
- Vacacional / Turístico
- Laboral
- Estudios
- Médicas
- Otros
- Antal gäster
- In‑ och utcheckningsdatum
Om ingen aktivitet förekommit:
- Markera Sin actividad
Du kan lägga till flera rader om du haft flera uthyrningsperioder.
5) Kör validering
I menyn Formulario:
- Klicka Comprobar validaciones
N2 markerar eventuella fel som måste rättas innan du kan fortsätta.
6) Generera Huella Digital
I Formulario:
- Klicka Generar huella digital
N2 skapar automatiskt:
- Huella Digital
- CRI‑kod (mycket viktig)
- PDF‑sammanställning
- ZIP‑filen för inlämning
7) Lämna in NRUA‑rapporten
Du har tre alternativ:
- A) Telematisk inlämning direkt från N2 (snabbast)
Kräver:
- Digitalt certifikat (FNMT, DNIe m.fl.)
- Abonado‑status hos Registradores
Steg:
- Formulario → Presentar formulario
- Välj Presentación Telemática
- Välj Directo
- Signera
Du får direkt:
- ID_Trámite
- Acuse de Recibo (PDF‑kvitto)
- B) Telematisk inlämning via portalen
Om du vill ladda upp manuellt:
- Logga in på registradores.org
- Gå till Propiedad → Presentación Telemática
- Välj:
- Documento Privado
- Depósito Modelo Informativo de Arrendamientos de Corta Duración
- Ange CRI‑kod
- Lägg till CRU
- Ladda upp ZIP‑filen
- Signera och skicka
- C) Fysisk inlämning på Registro
N2 genererar:
- ZIP‑fil
- Instancia‑PDF
- Huella Digital‑PDF
Skriv ut och lämna in på ditt lokala Registro de la Propiedad.
Varför står det “Uso No Turístico de Corta Duración” på NRA‑certifikatet?
Detta skapar ofta förvirring.
Det betyder inte:
- att din uthyrning inte är turistisk
- att din VUT‑licens är ogiltig
- att du inte får hyra ut till turister
Det betyder:
Fastigheten är fortfarande klassad som bostad i registret.
Det är korrekt — även för Airbnb‑uthyrning.
Avslutande tankar
NRUA är en av de mest missförstådda skyldigheterna för utländska fastighetsägare i Andalusien. Men när du väl förstår processen — särskilt med hjälp av N2 — blir det en enkel årlig rutin.
Att lämna in NRUA:
- skyddar din investering
- håller fastighetsregistret korrekt
- undviker böter och juridiska problem
- underlättar framtida försäljningar
- visar full efterlevnad
På Nook Homes hjälper vi fastighetsägare med allt från köp och försäljning till uthyrningslicenser, efterlevnad och investeringsstrategi.
För mer information om att köpa fastighet i Marbella och Costa del Sol, besök Nookhomes för expertråd och fastighetsförslag som matchar dina behov.
Låt oss hjälpa dig att hitta din drömbostad: