När Spanien under 2025 drog tillbaka tusentals turistlicenser var förhoppningen tydlig: färre korttidsuthyrningar skulle frigöra fler bostäder till den långsiktiga hyresmarknaden. Men utfallet blev raka motsatsen. Enligt Idealista minskade antalet långtidsuthyrningar i landet med 26 000 bostäder trots den massiva regleringen.
Det är en utveckling som märks särskilt tydligt i Málaga, där politiker, hyresgäster och fastighetsägare nu befinner sig i en intensiv dragkamp om hur bostadsmarknaden ska regleras. Samtidigt sticker Marbella ut som ett av få områden på Costa del Sol där effekten av indragna turistlicenser är betydligt mindre – och där strukturen bakom bostadsmarknaden gör att problemet inte följer samma logik.
Málaga: En stad där turistregleringen inte träffar kärnan av problemet
Málaga har under det senaste decenniet genomgått en transformation från regional kuststad till internationell tech‑ och kulturhub. Med Google, Vodafone, Citigroup och en växande startup‑scen har staden lockat tusentals nya invånare – många med hög betalningsförmåga.
Det skapar tre centrala effekter:
- Efterfrågan ökar snabbare än utbudet
Málaga växer i en takt som den traditionella bostadsproduktionen inte hinner ikapp. Även om alla turistlägenheter skulle återgå till långtidsmarknaden skulle det inte räcka för att möta efterfrågan.
- Turistlägenheter är inte samma lägenheter som lokalbefolkningen söker
De flesta turistlägenheter i Málaga ligger i:
- Centro Histórico
- Soho
- La Malagueta
- Huelin strandnära zoner
Det är premiumområden där hyrorna redan ligger långt över vad en genomsnittlig malagueño kan betala. Att konvertera dessa till långtidsuthyrningar skulle inte lösa bristen på prisvärda bostäder.
- Licensindragningarna har lett till en massiv övergång till “seasonal rentals”
Precis som nationella siffror visar ökade säsongsuthyrningarna med 58 000 objekt i Spanien under 2025 . Málaga är ett av de tydligaste exemplen på denna trend.
Säsongsuthyrning (2–11 månader) har blivit en perfekt flyktväg för fastighetsägare:
- högre avkastning än långtidsuthyrning
- mindre juridisk risk
- inga hyresgäster som “fastnar”
- attraktivt för digitala nomader, expats och företagsanställda
Resultatet: lägenheterna försvinner inte – de byter kategori.
Varför Marbella inte drabbas på samma sätt
Marbella är en helt annan marknad än Málaga, och det är avgörande att förstå varför regleringen inte får samma effekt här.
- Marbella är en lyxmarknad – inte en traditionell hyresmarknad
Marbella har en av Spaniens mest segmenterade bostadsmarknader. Här finns i praktiken tre parallella marknader:
- Lyxköpare (internationella, ofta kontantköpare)
- Premium‑uthyrning (kort eller medellång sikt)
- Lokalbefolkningens hyresmarknad, som är liten och geografiskt begränsad
Turistlägenheter i Marbella ligger nästan uteslutande i premiumsegmentet – Nueva Andalucía, Golden Mile, Puerto Banús, strandnära urbanisationer. Det är bostäder som aldrig skulle hamna på den vanliga långtidsmarknaden.
- Fastighetsägare i Marbella har fler alternativ
När turistlicenser dras in i Málaga kan ägare känna sig pressade att byta modell. I Marbella är situationen annorlunda:
- Många ägare är internationella investerare med låg belåning
- De kan låta bostaden stå tom
- De kan hyra ut säsongsvis till mycket höga priser
- De kan sälja med god vinst
Det gör att regleringen inte “tvingar fram” något beteende.
- Marbella har redan en etablerad kultur av medellång uthyrning
Digitala nomader, distansarbetare, golfare, långtidssemestrare och “winter sun”-gäster har länge dominerat efterfrågan. Det innebär att övergången från turistlicens till säsongsuthyrning är naturlig och smidig, inte ett nödläge.
- Kommunens demografi och ekonomi är annorlunda
Málaga har:
- fler lokala arbetare
- fler studenter
- fler unga familjer
- större tryck på prisvärda bostäder
Marbella har:
- högre medelinkomst
- fler delårsboende
- färre hushåll som konkurrerar om samma typ av bostäder
Det gör att bostadsbristen i Marbella är mindre kopplad till turistuthyrning och mer kopplad till markpriser och nyproduktion.
Vad som egentligen driver bostadsbristen – och varför turistlicenser är en falsk syndabock
Den nationella datan är tydlig: Att ta bort turistlicenser ökar inte utbudet av långtidsuthyrningar. I många regioner minskar det till och med utbudet – inklusive Andalusien .
Det beror på tre strukturella faktorer:
- Långtidsuthyrning är för riskfyllt för många ägare
- svårigheter att avhysa problemhyresgäster
- hyresregleringar
- osäkerhet kring framtida lagstiftning
- begränsade hyreshöjningar
- Säsongsuthyrning är mer lönsamt och mindre riskabelt
Det är här majoriteten av “försvunna” turistlägenheter hamnar.
- Nyproduktionen är otillräcklig i förhållande till befolkningstillväxten
Málaga växer snabbare än nästan alla andra städer i Spanien. Marbella växer också – men i ett helt annat segment.
Slutsats: Málaga behöver strukturella reformer – Marbella behöver segmenterade lösningar
Att rikta politiken mot turistuthyrning är enkelt, medialt tacksamt och populistiskt gångbart. Men det löser inte kärnproblemet i Málaga – och det påverkar knappt Marbella alls.
Málaga behöver:
- snabbare byggprocesser
- fler prisvärda bostäder
- incitament för långtidsuthyrning
- tryggare juridiska ramar för hyresvärdar
Marbella behöver:
- bättre segmentering mellan lyxmarknaden och lokalmarknaden
- fler bostäder för servicepersonal och lokala arbetare
- förbättrad infrastruktur för säsongsboende
Turistlicenserna är bara toppen av isberget. Den verkliga lösningen ligger i att förstå hur olika Costa del Sols kommuner fungerar – och skapa politik som matchar deras unika ekonomiska och demografiska verklighet.
För mer information om att köpa fastighet i Marbella och Costa del Sol, besök Nookhomes för expertråd och fastighetsförslag som matchar dina behov.
Låt oss hjälpa dig att hitta din drömbostad: