Den spanska marknaden för semesteruthyrning har varit stark i många år, särskilt i populära områden som Marbella, Estepona och Costa del Sol i stort. Men nu kommer en ny nationell lagstiftning som kommer att påverka tusentals bostadsägare och investerare: Real Decreto 1312/2024 – en förordning som inför ett nytt nationellt register för korttidsuthyrning.
Från och med den 1 juli 2025 kommer vissa typer av uthyrningsbostäder att behöva registreras i ett nytt digitalt nationellt register, och varje registrerad bostad måste ha ett unikt ID-nummer synligt i alla onlineannonser. Om du hyr ut, planerar att hyra ut eller arbetar som fastighetsmäklare i Spanien är det viktigt att förstå vad detta innebär för dig.
I den här artikeln går vi igenom:
- Vad lagen faktiskt säger
- Vem som måste registrera sig (och vem som är undantagen – för tillfället)
- Vilka plattformar som omfattas
- Konkreta råd för att undvika böter eller problem
📜 Bakgrunden – vad innebär Real Decreto 1312/2024?
I december 2024 godkände den spanska regeringen kungligt dekret 1312/2024, med målet att skapa mer transparens inom semesteruthyrning och minska omfattningen av svartuthyrning. Förordningen är också en del av Spaniens anpassning till EU-förordning 2022/2065, som kräver att digitala plattformar delar data med myndigheter.
Vad innebär det rent praktiskt?
- Ett nationellt register för korttidsuthyrning skapas
- En digital plattform – Ventanilla Única Digital de Arrendamientos – lanseras för registrering
- Alla annonser på digitala bokningsplattformar måste visa ett officiellt registreringsnummer
- Plattformar blir skyldiga att dela uthyrningsdata med myndigheter
Detta är första gången Spanien inför ett centralt nationellt system, istället för att enbart förlita sig på regionala licenser (som till exempel VFT-numret i Andalusien).
❓ Vem måste registrera sig?
Det beror på var du annonserar.
Lagen gäller för bostäder som annonseras via digitala plattformar som tillåter onlinebokning och betalning. Enligt juridiska experter omfattas plattformar som:
- Airbnb
- Booking.com
- Vrbo
- Andra sidor eller appar som låter gästen boka och betala digitalt
Om du använder någon av dessa plattformar måste du registrera din bostad och ange ditt unika ID-nummer i annonsen senast den 1 juli 2025.
Om du inte gör det riskerar du böter, att bostaden plockas bort från plattformen, eller i värsta fall – att du inte får hyra ut alls.
🏡 Gäller det även annonser på Idealista och Fotocasa?
Nej – inte just nu.
Sidor som Idealista, Fotocasa och ThinkSpain fungerar som traditionella annonsportaler. De hanterar varken bokningar eller betalningar, utan är i princip digitala anslagstavlor.
Detta betyder att de inte omfattas av kravet på registrering – enligt ett officiellt svar från det spanska bostadsdepartementet till advokatbyrån Broseta. Den tolkningen har även bekräftats offentligt av Idealista själva.
Om du alltså endast annonserar via Idealista eller via mäklare utan bokningssystem online, behöver du i nuläget inte registrera dig.
⚠️ Gråzoner att vara medveten om
Trots att lagen verkar tydlig, finns det vissa riskzoner du bör känna till:
- Om en plattform uppdaterar sina funktioner och börjar tillåta bokningar, kan den snabbt komma att omfattas
- Sidor som samarbetar med bokningssystem i bakgrunden kan omfattas, även om det inte syns utåt
- Om du som bostadsägare använder ett eget bokningssystem via hemsida, kan detta också omfattas av lagen
Juridiska experter varnar för att tolka lagen för snävt, då detta kan uppfattas som att man försöker kringgå regelverket.
Advokaten José Luis Aguilar från Broseta uttrycker det så här:
“Om en tolkning formellt verkar ligga utanför lagen men ändå strider mot lagens syfte, kan den anses vara olaglig i praktiken.”
Med andra ord: spela säkert.
✅ Vad bör du som bostadsägare eller investerare göra?
Här är våra konkreta rekommendationer för dig som äger bostad på Costa del Sol eller andra turisttäta områden:
- Gör en genomgång av var din bostad är annonserad.
Använder du Airbnb, Booking.com eller liknande? Då måste du registrera dig. - Förbered dokumentationen.
Du kommer sannolikt behöva uppge bostadsuppgifter, ägarbevis, samt eventuell befintlig regional licens (t.ex. VFT-nummer i Andalusien). - Överväg att registrera dig frivilligt.
Även om du är undantagen idag kan det vara en trygg investering inför framtiden. Det kan också öka värdet om du vill sälja. - Följ utvecklingen noggrant.
Lagens tolkning och tillämpning kommer att utvecklas. Prenumerera gärna på uppdateringar via en mäklare eller juridisk rådgivare. - Använd en professionell mäklare.
Hos Nook Homes hjälper vi våra kunder att förstå och följa regelverket – utan stress.
🧩 Vad betyder detta för marknaden?
Detta är inte bara en administrativ förändring – det är en tydlig signalförändring från spanska staten. Målet är att:
- Minska svartuthyrning
- Förbättra kontrollen över turistflöden
- Skydda det ordinarie bostadsbeståndet
- Skapa tryggare och mer professionella semesterboenden
Vi förväntar oss att bostäder med korrekta licenser och professionell förvaltning kommer att öka i värde, medan bostäder som saknar tillstånd blir svårare att hyra ut.
🏁 Sammanfattning
- Har du en bostad listad på Airbnb, Booking.com eller Vrbo? Då måste du registrera den innan 1 juli 2025.
- Använder du bara Idealista eller andra annonsportaler utan bokning? Då gäller inte registreringskravet – ännu.
- Lagen kan ändras eller förtydligas, så det är viktigt att hålla sig uppdaterad.
- Hos Nook Homes hjälper vi dig genom processen – både som köpare, säljare eller uthyrare.
Behöver du hjälp att förstå hur lagen påverkar dig?
📩 Kontakta oss på nookhomes.es – vi hjälper dig hela vägen.
För mer information om att köpa fastighet i Marbella och Costa del Sol, besök Nookhomes för expertråd och fastighetsförslag som matchar dina behov.
Låt oss hjälpa dig att hitta din drömbostad:
#BostadSpanien #Semesteruthyrning #Fastighetsregler #Marbella #CostaDelSol #HyraUtSpanien #AirbnbRegler #NookHomes